Desde o início de 2018 temos acompanhado a divulgação de diversos indicadores mostrando a recuperação do mercado imobiliário, saindo de sua mais profunda crise.
Secovi, FIPE, Abrainc, todos mostraram de alguma forma, por um ou outro indicador, uma melhora.
Gostaria aqui, de separar expectativa de realidade.
Expectativa, como o nome diz, é como os agentes esperam que as coisas vão acontecer à frente. Assim, a expectativa de melhora do mercado imobiliário no futuro é quase unânime. Se olharmos o índice de confiança de empresários e consumidores, ele tem melhorado mês a mês.
ICST – Índice Confiança Consumidor ICST_ISA – Índice Confiança Consumidor – Situação atual ICST_IE – Índice de Confiança do Consumidor - Expectativa
Os indicadores macro – econômicos de uma forma geral estão positivos, o que faz com que a perspectiva sobre o futuro seja melhor.
Assim, temos visto a queda contínua e acentuada da inflação, o que ajuda e muito na preservação do poder de compra dos salários. Temos visto também uma recuperação consistente do crescimento do PIB, puxada ainda pela agricultura, mas com um fator cada vez mais relevante do aumento do consumo. Também têm nos trazido números positivos a volta dos investimentos, a produção industrial e a retomada dos empregos.
A realidade do setor imobiliário, entretanto, ainda não reflete toda essa expectativa. De certa forma é natural, pois o setor imobiliário, por seu ciclo longo, historicamente demora mais para se recuperar quando a economia como um todo melhora.
As questões que se apresentam são: quando a melhora vai de fato se refletir no mercado imobiliário? Com que intensidade? Em qual (ou quais) segmentos?
Olhando os últimos dados divulgados pelo SECOVI em relação à cidade de São Paulo podemos perceber que os dados de venda de imóveis melhoraram em dezembro de 2017 e em janeiro desse ano, em relação aos mesmos meses de um ano antes. Apesar de considerar que a base de comparação é muito fraca, sempre é alentador perceber um crescimento de vendas. Entretanto, se analisarmos mais profundamente os dados, vamos perceber que o crescimento de vendas foi muito sustentado pelos imóveis de 2 dormitórios e com preços até R$ 250.000,00. Ou seja, basicamente unidades residenciais populares, na faixa do Programa Minha Casa Minha Vida.
Se avaliarmos os imóveis destinados à classe média e média alta, de maior valor agregado, percebermos que a recuperação ainda é muito fraca e incipiente, levantando muitas dúvidas ainda sobre a velocidade e magnitude dessa melhora.
De fato, os estoques desse tipo de apartamento continuam ainda muito elevados, e mesmo assim os incorporadores em 2017 lançaram mais unidades do que venderam (28. 657 unidades novas lançadas e 23.629 unidades novas vendidas). Ou seja, aumento do estoque de 5.028 unidades. Isso sem contar as unidades distratadas.
O aumento de estoques certamente reduz a velocidade de venda sobre oferta, dificultando o aumento de preços e retardando a retomada do setor como um todo.
Por outro lado, enxergo no momento atual uma ótima oportunidade de investimento em imóveis, pois como falamos acima não sentimentos ainda uma melhora consistente no mercado, embora todos os fatores apontem que essa melhora vai acontecer, em algum momento.
Tenho convicção de que os imóveis (especialmente em São Paulo) vão subir de preços em um horizonte de até 4 anos.
Por alguns motivos básicos:
– O movimento de queda de taxas de juros como a que aconteceu recentemente no Brasil, vai trazer um aumento inevitável nos ativos brasileiros, entre eles os ativos imobiliários. Se usarmos o método de cálculo do valor de ativos imobiliários pegando-se o seu fluxo de caixa futuro e descontado a valor presente por uma determinada taxa (em tese a taxa de juros mais um prêmio de risco), a matemática mostra que quando a taxa de desconto cai o valor presente sobe. Além disso, a queda de juros torna mais acessível o crédito, além de aumentar o poder de compra. Para uma mesma renda, com a taxa de juros mais baixa, o cliente consegue comprar um imóvel mais caro. Ou ao contrário, mais pessoas terão capacidade para adquirir um imóvel com o mesmo preço.
– Enquanto o nível de estoques ainda for relativamente alto, a subida de preços fica limitada, pela lei da oferta e da procura. Entretanto, acredito que em breve o nível de estoque irá cair, principalmente imóveis prontos, pois o volume de lançamentos dos últimos 3 anos foi muito abaixo da média histórica. Assim, a combinação de venda de estoques, menos distratos e menor entrega (por causa de menor volume de lançamentos), fará com que a relação oferta/demanda se reequilibre, possibilitando recuperação de preços.
– Especificamente em São Paulo o novo plano diretor tem imposto muitas dificuldades aos incorporadores em conseguir viabilizar novos projetos rentáveis, seja pela dificuldade de terrenos disponíveis com as restrições do plano, seja pelo valor das outorgas, seja pela morosidade das aprovações, seja pelo nível de preços ainda praticados no mercado, em alguns acasos abaixo do custo de reposição.
Portanto, considero o momento atual um bom momento para o investimento em imóveis, de uma forma genérica.
Cabe aqui, entretanto, alguns alertas:
– O mercado imobiliário é composto por vários segmentos de mercado. Produtos, bairros, tipos de apartamentos, etc. Um apartamento não é uma commodity, e é muito perigoso adotar uma premissa genérica como verdadeira para um caso particular. Posso citar como exemplo a aquisição de um apartamento de 2 dormitórios com uma vaga de garagem em São Paulo. Nas áreas chamadas de eixos, (onde em geral se encontra a melhor infra de transportes), o novo Plano Diretor praticamente induziu os incorporadores a lançar esse tipo de produto, e é cada vez mais difícil lançar produtos diferentes ou em zoneamentos diferentes (lembrando que estou tratando aqui de imóveis fora do MCMV). Portanto, a chance de haver um excesso de oferta dentro de alguns anos não é desprezível. Isso tiraria liquidez desse tipo de imóvel e restringiria a valorização dos preços. Portanto a escolha adequada do tipo de imóvel em que será feito o investimento é muito importante.
– Não recomendo a ninguém comprar um imóvel na planta, pelo menos como investimento (se quer comprar para uso, menos mal, mas ainda assim acho muito mais seguro guardar o dinheiro rendendo e comprar uma unidade pronta). Os riscos são muito altos, a possibilidade de valorização hoje é limitada, dado que os lançamentos estão com preço na média superiores aos dos imóveis prontos, a questão dos distratos ainda não está regulamentada e é real a chance de ser estabelecida uma penalidade para os adquirentes que distratarem (o que particularmente acho corretíssimo). A compra na planta para investimento na minha opinião implica em correr riscos muito acima do razoável para o potencial retorno.
– Acho que a melhor forma de capturar uma valorização do mercado imobiliário são os fundos de investimentos em imóveis. Existem hoje fundos para todos os gostos: de prédios comerciais, de recebíveis imobiliários, de desenvolvimento residencial, de galpões, de shopping, de hotéis. Você não precisa entender muito de imóveis, pois os fundos contam com gestores especializados, quase todos os fundos têm liquidez (alguns mais outros menos, mas todos têm), ou seja, você consegue vender com relativa facilidade. Alguém pode argumentar contra os fundos que eles cobram taxas (administração, performance, etc.), mas se você for comprar um imóvel individual, você também terá que pagar uma administradora, ou fazer você a gestão daquele ativo, cobrar aluguel, ou se relacionar com os corretores para venda, manutenção, pagamento de condomínio, IPTU, etc.
– Acho desaconselhável comprar imóveis na planta cuja concepção básica seja um produto destinado à renda. Isso significa que por exemplo, um prédio de 100 unidades poderá ter 100 proprietários diferentes com intenção de alugar para a renda sua unidade. Todos compram e quando os imóveis ficam prontos, tentam alugar ou vender as unidades ao mesmo tempo, prejudicando a valorização do ativo. Não há nenhuma coordenação nesse processo, e o resultado disso já foi visto na prática inúmeras vezes, é desastroso. É preciso lembrar também que imóveis se depreciam com o tempo, demandam investimento. Imagine 100 proprietários diferentes aprovando investimentos em um hotel, por exemplo? Qual a chance? O que acontece é que o imóvel vai se desvalorizando ao longo do tempo. Por outro lado, se você compra uma cota de 1% de um fundo que detém a propriedade do hotel, este fundo fará a gestão desse ativo, tentará manter o ativo sempre bem conservado, avaliando e dimensionando os investimentos necessários, além de disciplinar e regrar o valor do ativo (que é diferente do valor da cota). Se o gestor do fundo for competente, o ativo vai se valorizar, as cotas vão se valorizar e ganhar liquidez, e será um bom investimento.
Assim, reitero que acredito estarmos em um bom momento para investir no mercado imobiliário, mas esse investimento tem que ser cercado de muita cautela, pesquisa, estudo para tomar a decisão sobre produto, região e forma de investimento. Fazendo isso, a chance de você ter boas surpresas com seu investimento imobiliário nos próximos anos aumenta.
