Um dos benefícios mais relevantes do processo de projeto BIM é a obtenção de quantitativos de materiais e de áreas precisos. Daí surgirem referências a “orçamentos BIM”. Porém esta questão frequentemente é abordada de modo equivocado, pois a rigor não existem softwares BIM de orçamentação, como veremos. Ainda assim o BIM pode efetivamente propiciar orçamentos e estimativas de custos mais precisos! Vamos tentar esclarecer essa aparente contradição.
Estimativas de custos ou orçamentos?
A primeira questão é diferenciar uma “estimativa de custo” de um “orçamento”. Na construção “Estimativas de custos” são avaliações indiretas do custo para execução de uma obra. Em geral são baseadas em custos associados a um elemento da construção, na maior parte das vezes a área construída, embora existam estimativas que considerem a tipologia dos elementos da construção, como veremos.
Já orçamentos derivam da análise de processos, sendo possível obtermos um mesmo resultado por meio de diferentes processos. Ou seja, um orçamento não é diretamente vinculado a um elemento da construção, mas sim a um processo cujo resultado é este elemento. E podemos ter diversos modos de obter um mesmo elemento…
A figura a seguir, adaptada da ABNT ISO 12006-2 apresenta os conceitos e relacionamentos entre elementos, processos e resultados da construção, sendo excelente para esclarecer os relacionamentos entre essas entidades, essencial para tratar os dados corretamente.
Apenas essa diferenciação dos vínculos, sendo as estimativas derivadas de resultados da construção e os orçamentos de processos já implica em que as estimativas tenham uma precisão menor que os orçamentos, embora a variabilidade dependa muito do contexto.
Estimativas baseadas em um contexto similar a outros já executados podem ter uma precisão maior, mas os mesmos índices aplicados a um contexto ainda indefinido terão maior possibilidade de variação. Por exemplo, estimativas elaboradas por uma construtora que será a executante da obra, com base em seus próprios índices, podem ter um elevado grau de acerto. Mas se não sabemos quem executará, elas serão baseadas em índices médios, talvez públicos, e servem mais como metas iniciais, a serem confirmadas mais tarde.
Ao longo do desenvolvimento do projeto teremos necessidade de obter estimativas e orçamentos, sendo as primeiras necessárias desde estudos de viabilidade, até o “orçamento executivo”, quando os processos da obra estão completamente definidos, passando por etapas intermediárias, como “orçamento básico”, ou, como o Decreto Federal 7983, de 08/04/2013 denomina, o “orçamento de referência”, utilizado nas contratações de obras públicas.
Outro ponto relevante é a necessidade de termos referências e terminologias padronizadas para elementos, componentes e processos, de modo que possam ser comparados dados de origens diversificadas. Para isso está em desenvolvimento a ABNT NBR 15965 – Sistema de classificação da informação da construção, cuja parte 1 foi publicada em 2011 e ainda encontra-se com diversos trechos em elaboração.
Com previsão de sete partes, ela define uma terminologia e sistema de classificação para todos os componentes, processos, espaços, unidades, materiais, equipamentos e suas respectivas propriedades que integram a construção. Embora ainda de modo parcial ela já é uma referência fundamental para os processos de interoperabilidade e colaboração BIM funcionarem a contento.
Estimativas de custos
Existem diversos métodos para obtenção de estimativas de custos, sendo o mais conhecido, até por ser de uso obrigatório, o da norma ABNT NBR 12721:2007 Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento, que define um método baseado em critérios de “áreas equivalentes”, uma “área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área”. Com esta lógica ela propõe um “coeficiente” – um multiplicador a ser aplicado à área de construção conforme o seu tipo. Assim, uma garagem no subsolo teria um coeficiente de 0,50; varandas, entre 0,75 a 1,0; terraços, entre 0,30 a 0,60; etc..
Surge imediatamente o primeiro questionamento: afinal que coeficiente devemos utilizar em cada caso? E se tivermos diversos pavimentos nos subsolos, os mais profundos não serão mais caros? Na verdade, o objetivo da norma não é a obtenção de um “orçamento”, mas a avaliação de custos relativos fundamentalmente para o “rateio de custos de construção” numa incorporação imobiliária. E para isso não é preciso uma precisão elevada, pois o que interessa é a proporcionalidade entre unidades.
Ocorre que este método vem sendo aplicado para outros fins, para definir “estimativas de custo”, o que implica em uma precisão bastante baixa. O IBRAOP (Instituto Brasileiro de Obras Públicas) sugere uma faixa de precisão esperada para cada tipo de orçamento, conforme a respectiva fase de projeto, demonstrada no quadro 1, abaixo.
Como vemos este documento também estabelece a área construída como o método para obter estimativas de custo.
Como fazer uma estimativa de custo no BIM?
No BIM podemos obter estimativas “automáticas” de modo bastante simples: classificar as áreas conforme seus diferentes coeficientes, ou seja, diferenciar tipos de pisos ou lajes conforme os coeficientes previstos. Deste modo teremos áreas privativas com coeficiente 1, áreas de garagens com coeficiente 2, etc., mas na prática o esforço de classificação pode ser melhor aproveitado, pois se para efeito de estimativa de custo áreas internas de uma unidade podem ser consideradas com mesmo coeficiente que uma varanda (1,0) no cômputo de área edificada elas são diferenciadas. Assim sendo, para ser utilizada em ambos os casos a classificação deve ser cruzada, de modo que tanto seja possível fazer uma tabela de área equivalente como de área edificada, conforme o critério da lei municipal, o que poupa trabalho para o projetista.
Porém, estimativas de custos necessitam ser elaboradas também em estudos de massa, onde o particionamento das áreas ainda não está completamente definido. Neste caso, os coeficientes devem ser definidos em função de monitoramento de custos de orçamentos de obras anteriores com as mesmas características.
Um item de custo relevante em qualquer obra é o “envelope”, o conjunto de fachadas. Ele tem uma participação importante no custo total e separar este item do custo dos pisos leva a uma maior precisão na estimativa e na qualidade da análise de alternativas de solução. Isso porque a comparação entre áreas de fachadas e de piso é o índice de compacidade, um indicador de eficiência no aproveitamento de áreas de construção. O custo das fachadas sobre o total da obra varia muito, não só devido a esta relação, mas também pelo seu acabamento. Em obras de alto padrão pode chegar a 20% do valor da obra, ou seja, a variação de área da fachada implica em uma variação expressiva na precisão da estimativa.
Para essas estimativas baseadas em estudos de massa também devem ser criadas diversas categorias de lajes de pisos, classificadas conforme alguns tipos, como por exemplo residencial, comercial, corporativo, lojas de shopping, etc… se for o caso, ainda podem ser subdivididas em baixo, médio ou alto padrão. Do mesmo modo também teremos fachadas de diversos padrões e subsolos mais ou menos profundos, ou que levem em consideração as condições externas de solo. O importante é que estes valores de custo por m² estejam baseados nos processos construtivos de quem os executa. Ainda que seja possível utilizar bases de dados públicas para desenvolver estes valores de referência, será preciso definir os processos que serão utilizados e não se esquecer que nestas bases diversos fatores de custos não estão considerados, tais como elevadores, fundações, BDI, custos administrativos e de comercialização, taxa de imprevistos e de riscos, tampouco os custos financeiros do empreendimento. Eles podem representar um acréscimo às vezes superior a 50% sobre os custos diretos.
De posse desses valores de referência associados aos planos de massa do projeto, a obtenção de estimativas com bom grau de precisão é bastante simples, pois os dados são lançados em planilhas de modo automático, como ilustrado na figura abaixo. É possível propor cenários variados e comparar os custos resultantes com facilidade, pois a variação das massas se reflete de modo imediato nos resultados.
