O síndico é o responsável pela segurança da edificação, como descrito no art. 1348, V, do Código Civil, que proíbe a realização de obras que coloquem em risco a segurança da edificação. Desde modo e contribuindo para sua gestão, foi criada a ABNT NBR 16.280 conhecida no setor imobiliário, como norma de reforma e que desde 2014, trata do tema da gestão das autorizações de reformas em unidades condominiais e nas áreas comuns de edificações brasileiras. A norma surgiu em resposta as tragédias em edifícios que desabaram, no Rio de Janeiro em 2012, em decorrência de intervenções de reforma sem acompanhamento técnico.
Os benefícios para um edifício aplicar a norma são: manter o real controle das alterações do empreendimento; impedir que ações sejam tomadas de modo a prejudicar o desempenho dos sistemas e aumentar a segurança da edificação.
Para isto o sindico deve gerir as intervenções nos edifícios e seus sistemas, apesar da obrigatoriamente da contratação de especialista para analisar os pedidos de reforma, ou verificar a obra no seu encerramento, ter sido excluída na emenda da norma, passando a responsabilidade ao morador de entregar a documentação, apresentar responsável técnico, quando necessário e cumprir as normas e legislação e regras do condomínio.
Recomendamos que caso o sindico não seja engenheiro, arquiteto, técnico em edificações ou tenha feito um curso especifico sobre a norma, continue, apesar da não obrigatoriedade, a contar com um profissional para as análise, quanto a necessita de ART ou RRT, seu preenchimento e etc., por ser de caráter administrativo e de atendimento as exigências da norma e lei, a mesma não compartilha a responsabilidade da obra, em entrevista coma o diretor da RSO ASSESSORIA (www.rsoassessoria.com.br), responsável pela elaboração do texto base da normas, e que ministra cursos, palestras sobre o tema além de realizar tais verificações, a administradoras e síndicos que já entenderam a importância desta norma, o mesmo esclareceu que 95% das solicitações de reforma, atualmente são preenchidas erradas, onde o condomínio continua em risco, pois não é pratica do mercado, o erro na impugnação de responsabilidade a quem de direito.
O condômino ou responsável legal pela unidade, deve encaminhar ao sindico, o plano de reforma, independe do tamanho ou obra que deseja realizar, descrevendo o escopo da obra, a identificação dos operários, cronograma da obra, e compromisso de atendimento a legislação, normalização e regras do condomínio.
No caso de ações que venham a interferir na estrutura, ou sistemas da edificação, e que poderão gerar riscos, o plano de reforma necessita ser assinado por um profissional habilitado, assim como apresentado projeto e respectiva responsabilidade técnica pelo projeto e outra para execução.
Ao síndico cabe cobrar, checar se toda a documentação entregue e guardar os documentos, além de “ficar atento que o escopo da obra solicitado não sofra desvios, pratica está muito comum na vida dos condomínios, onde alguns moradores, informam que irão por exemplo somente pintar a unidade, mas removem paredes ou tentam instalar ar condicionados em suas unidades, neste caso a obra deverá ser paralisada e o sindico tem autonomia para não autorizar a entrada de material e da mão de obra, e consequentemente exigir a atualização do plano de reformas e respectiva exigências técnicas em sistemas que assim necessitarem .
MITOS E VERDADES SOBRE A APLICAÇÃO DA ABNT NBR 16.280
A norma propriamente dita, reuniu uma série de regras que já existiam, seja por legislação ou por outras normas, criando, na verdade, um compilado de informações. A única novidade é que a norma introduziu a necessidade de gestão dos documentos por parte do condomínio, os quais embasam as análises de autorização de execução das obras. Isso permite à gestão criar uma rastreabilidade das intervenções, seus respectivos responsáveis e o histórico do edifício.
Dentre os principais mitos que temos observado, está a exigência de responsabilidade técnica (ART ou RRT) para pintura, o que é somente necessário se houver trabalho em altura, exigência que vem do Ministério do Trabalho, por meio de suas Normas Regulamentadoras, as quais possuem mais de uma década de existência.
Outro importante ponto de confusão em torno da norma da reforma diz respeito à necessidade de análise pelo responsável legal da edificação (o síndico) das solicitações de reforma, assunto que foi o tema da emenda ocorrida em 2015. Na verdade, a verificação é necessária sob o aspecto administrativo e não no compartilhamento da responsabilidade técnica; em muitos casos, por falta de conhecimento técnico, seja do sindico ou das administradoras, que em sua maioria não possui um engenheiro que possa prestar suporte técnico. É importante observar que, em geral, os pedidos de reforma chegam para análise com documentos que uma pessoa leiga à engenharia não consegue analisar e, em muitos casos, preenchidos de forma incorreta. Por exemplo, uma ART ou RRT que venha a descrever reforma em unidade, sem detalhar o que realmente será realizado.
Principais problemas
- O mau preenchimento atua como um potencial foco de problema a todos, inclusive ao profissional habilitado que a emitiu, pois, se houver no futuro um passivo no edifício decorrente de reforma ilegal, como o mesmo irá se defender que ele não é responsável pela ação causadora? Ou seja, se uma pessoa emite uma ART ou RRT incompleta e outra pessoa, em outro momento, faz uma intervenção desastrosa, como será possível apontar corretamente as responsabilidades pelas intervenções?
- Outro ponto são as alterações no sistema construtivo sempre causam conflitos, caso da instalação do aparelho de ar-condicionado. É um mito achar que essa intervenção seja mínima e não venha a gerar problema, principalmente se o edifico não possui previsão para tal, pois os equipamentos demandam uma carga elétrica não prevista em projeto, além de passagem de tubulações por lugares que podem comprometer a estrutura, como os furos em vigas.
- A partir das análises que realizo sobre as solicitações de reformas, a obra que mais tem gerado conflitos nos últimos tempos é a execução de nichos em banheiros. Esse é um aparato arquitetônico que prevê a diminuição da sessão da alvenaria, que, durante a fase de obras, poderá causar problemas no revestimento da fachada, caso seja feito nas paredes perimetrais. Algumas construtoras já preveem em seu Manual do Proprietário a recomendação de não autorizar a execução, mas mesmo assim muitas pessoas ainda desejam instalar esse tipo de detalhe em seus banheiros, gerando conflitos na aprovação.
- Em resumo a norma não criou os problemas, ela somente compilou as exigências e criou um modelo de gestão, que diga de passagem se existissem a mais tempo, e fosse devidamente aplicado teria evitado diversas mortes, como a do desabamento de 3 edifícios no rio, o rompimento de dezenas de lajes em um edifico no ABC, e até mesmo a boate Kiss, que foi reformada e não seguiu uma série de normas técnicas existentes e que teriam evitado os desastres.
